۱) تعریف اجارۀ باطنی
قانون مدنی افغانستان اجارۀ باطنی را تعریف ننموده است. آقای نظام الدین عبدالله در کتاب حقوق وجایب خویش با نقل قول از کتاب الوسیط، دکتور عبدلارزاق احمد السنهوری، اجارۀ باطنی را چنین تعریف نموده است: ” اگر مستأجر قسمتی از منفعت عین مستأجره را به دیگری به اجاره دهد، چنین عملی اجارۀ باطنی نامیده میشود.” به تعبیر سادهتر اگر اجاره گیرنده قسمتی از منفعت مالی را که به اجاره گرفته، به شخصی دیگر اجاره دهد، اجارۀ باطنی گفته میشود.
این را به خاطری اجارۀ باطنی میگویند که در درون یک اجاره، اجارۀ دیگری صورت میگیرد. طبق مادۀ ۱۳۷۹ قانون مدنی اجارۀ باطنی در جمیع آنچه به اجاره گرفته شده است یا قسمتی آن قابل تطبیق است. پس بادرنظرداشت این ماده، اجارۀ باطنی در کل عین مستأجره نیز صورت گرفته میتواند. پس نیاز است که اجارۀ باطنی طی متحدالمآل تعریف شود تا احکام آن بهتر مشخص شود و این ابهام رفع گردد.
به گونۀ مثال یک نفر یک سرای را به اجاره گرفته است و چند دکان آن را به شخص دیگری اجاره میدهد. مالک سرای را اجاره دهنده، شخصی که برای بار اول سرای را به اجاره گرفته است، اجارهگیرندۀ اولی (اصلی) و شخصی که از اجارهگیرندۀ اولی، دکانها را به اجاره گرفته است، اجارهگیرنده باطنی (دومی) گویند.
۲) به رسمیت شناختن اجارۀ باطنی در قانون مدنی
قانون مدنی کشور در مادۀ ۱۳۷۹ خویش اجاره باطنی را به رسمیت شناخته و آن را به حیث یکی از حقوق اجارهگیرنده دانسته است. این ماده چنین مشعر است: ” اجارهگیرنده حق تنازل از اجاره یا اجارۀ باطنی را در جمیع آنچه به اجاره گرفته یا بعضی آن، دارا، میباشد، مگر اینکه به خلاف آن موافقه به عمل آمده باشد.” طوریکه از این ماده استنباط میگردد، اصل بر جواز اجارۀ باطنی برای اجاره گیرنده است مگر این که در قرارداد اجاره، طرفین بر عدم جواز اجارۀ باطنی تصریح نموده باشد. در این ماده از عبارت « حق تنازل از اجاره» نیز کاربرده شده است و با اجارۀ باطنی شباهت معنایی دارد، البته با این تفاوت که برعکس اجارۀ باطنی، در تنازل از اجاره، اجارهگیرنده از تمام منافع ناشی از عقد اجاره به نفع شخص دیگری، منصرف میشود.
۳) رابطه میان اجارهدهنده، اجارهگیرندۀ اولی و اجارهگیرندۀ باطنی
در اجارۀ باطنی برخلاف تنازل در اجاره، حسب مادۀ ۱۳۸۲ قانون مدنی بحث قائم مقام بودن مطرح نشده است. یعنی از آنجاییکه در اجارۀ باطنی، قسمتی از مال را اجارهگیرندۀ اولی به شخص دیگر به اجاره میدهد، رابطۀ وی با اجارهدهنده از حیث حقوق و تعهدات هنوز پابرجاست. مادۀ ۱۳۸۲ چنین مشعر است: ” اجارهگیرندۀ باطنی مکلف است تمام التزامات ثابتی را که در برابر اجارهگیرندۀ اصلی دارد، هنگام اخطار اجارهدهنده مستقیماً به وی ایفاء نماید و نمیتواند در برابر اجارهدهنده به اجرتی که طور پیشکی به اجارهگیرنده اصلی پرداخته، تمسک نماید. مگر اینکه این امر قبل از اخطار مطابق عرف و موافقتی که تاریخ آن از وقت اجارۀ باطنی ثابت باشد، صورت گرفته باشد.”
در ماده چند نکته قابل مکث است. اولاً اجارهدهندۀ باطنی التزامات ثابت، مانند کرایۀ دکان به طور ماهوار، را صرف هنگام هشدار اجارهدهنده مستقیما به وی میپردازد. ثانیاً تعهد اجارهگیرندۀ باطنی با پرداخت پیشکی به اجارهگیرندۀ اصلی ایفا نمیگردد. ثالثاً این ماده یک استثنایی نیز دارد و آن عبارت است از پرداخت پیشکی به اجارهگیرندۀ اولی قبل از هشدار اجارهدهنده است.
قابل ذکر است که اجارهگیرندۀ اصلی در دو حالت در برابر اجارهدهنده بری الذمه میگردد:
الف – در حالت قبول صریح اجارهدهنده به اجارۀ باطنی. (در ماده از قبول صریح یاد نموده است نه ضمنی. پس در صورتی که اجارهدهنده به طور ضمنی قبول کند مثلاً پولی را از اجارهدهندۀ باطنی اخذ کند، اجارهگیرندۀ اصلی بری الذمه پنداشته نمیشود.)
ب – در حالت حصول اجرت از اجارهگیرندۀ باطنی، و باقی نماندن حق اجارهدهنده بر اجارهگیرندۀ اصلی.
۴) عدم جواز اجارۀ باطنی و استثنای بر آن
در صورتی که در قرارداد اجاره، اجارهگیرنده از اجارۀ باطنی منع شود، وی نمیتواند به شخص دیگری عین مستأجره را به اجاره دهد. البته این خود استثنای بر اصل بوده و اصل طبق مادۀ ۱۳۷۹ بر جواز اجارۀ باطنی است. این استثناء خود استثنای دیگری دارد که در مادۀ ۱۳۸۰ چنین مشعر است: ” […] مگر اینکه اجاره مخصوص به اجارۀ عقاری باشد که در آن دستگاه صناعتی یا تجارتی بناء و اجارهگیرنده به حکم ضرورت به فروش دستگاه مذکور بپردازد. در این صورت محکمه میتواند با وجود شرط مانع، به بقای اجاره حکم نماید مشروط بر اینکه مشتری تضمین کافی تقدیم داشته و از آن محقق به اجارهدهنده عاید نباشد.”
